La plateforme de Ottawa ACORN pour des logements sains et agréable à vivre

Posted March 29, 2017

Les membres d’Ottawa ACORN croient que le gouvernement municipal a la responsabilité de gérer les cas horribles de logements insalubres à Ottawa et les régions environnantes.
 
Mise à part le coût des loyers, le plus grand problème, identifié par les familles à faible revenu habitant à Ottawa, est l’état délabré des blocs appartements. Ce problème inclut :  les infestations de puces, des ascenseurs non fonctionnels pour une longue période de temps, des problèmes de chauffage, des problèmes de sécurité liés au verrouillage de porte non efficace, et le non suivi des demandes de réparations des locataires.
 
Les normes de biens-fonds comportent plus d’étapes et plus de délais que la plupart des autres règlements municipaux pour que des actions visant le renforcement des règlements soit prises. Ce problème a été mis de côté et a conduit l’état des logements à son plus bas. L’initiative d’analyse comparative des services municipaux de l’Ontario (LACSM), une comparaison annuelle des services entre plusieurs municipalités, a constaté qu’Ottawa a reçu le plus de plaintes en 2013 par 100,000 en comparaison avec huit autres provinces.  
 
Dans le rapport de 2014, Ottawa avait le plus grand nombre de plaintes reçues concernant les règlements municipaux, comparé aux villes de l’Ontario, de l’Alberta, du Manitoba et du Québec. D’ailleurs, Ottawa a omis de fournir les statistiques concernant le respect de ces plaintes, tandis que les huit autres villes du Canada les ont affichées. Ottawa est la deuxième ville, après Thuder Bay, qui dépense le moins d’argent pour veiller à la gestion des plaintes concernant les règlements de locations de propriétés.
 
Nos membres sont également profondément préoccupés par le coût des logements à Ottawa. Nous sommes heureux de voir l’engagement de la province, qui a adopté une législation permettant aux municipalités de créer des lois de zones d’inclusion. La demande de logements abordables augmente depuis 2006. La liste d’attente d’Ontario pour des logements abordables a augmentée à plus de 165 000 personnes. D’ailleurs, plusieurs membres d’ACORN ont été sur cette liste d’attente pendant plusieurs années. 
 
Il est maintenant temps de remédier à la pénurie croissante de logements abordables. Dans les nouveaux développements, la zone d’inclusion est un outil pour augmenter la quantité de logements abordables. Dans les projets de réaménagement, comme le cas des expulsions Herongate, les unités démolies doivent être remplacées dans le nouveau développement. Dans le cas de réaménagement, aucun locataire devrait être expulsé en hiver. Il est maintenant temps de gagner une plus grande protection pour les locataires. 
 
 
Les membres de ACORN désirent :
 
1. Un permis pour propriétaires pour les propriétés résidentielles locatives privées et publiques
2. La mise en place de des lois pour le remplacement de location et l’interdiction d’expulser les locataires dans le cas de rénovation/réaménagement. 
3. Une zone d’inclusion 
 
La communauté et la protection des services 
 
1. La nécessité d’avoir un permis de locateur pour louer des propriétés résidentielles privées et publiques.
 
Les membres à Ottawa et à Toronto ont longtemps promu un programme de permis pour location de propriété. Nous sommes heureux de voir que MLS ( Municipal Licensing and Standards) à Toronto favorise un permis pour la location de propriété, la charge par les frais unitaires comme un mécanisme de recouvrement des coûts, et beaucoup d’autres revendications d’ACORN.  
 
 
L’agenda de la ville de Toronto du conseil gérant les problèmes des locataires http://app.toronto.ca/tmmis/viewAgendaItemHistory.do?item=2016.TD2.2
 
La proposition mise en place par le comité de normes des permis
 
A. Le Programme de permis 
 
Les membres d’Ottawa veulent que le programme de permis de propriétaire soit obligatoire pour tous les propriétaires de la ville d’Ottawa qui ne sont pas soumis au permis de maison de chambres. Toute l’information concernant le programme de permis de propriétaire devrait être partagé avec les locataires par des documents écrits et facilement accessibles en ligne ou en version papier. Ce programme devrait y inclure :
 
Le développement d’un groupe d’intervenants des locataires, y compris les membres d’ACORN pour accroître l’engagement et l’éducation ;
Un processus de demande pour les propriétaires qui comprend des stipulations claires concernant leurs obligations envers les locataires ;
Des lignes directrices claires qui sont promues par la ville sur les responsabilités des propriétaires envers les locataires et incluant comment les locataires peuvent accéder à leurs droits ;
Les propriétaires devraient recevoir une copie des normes minimales de propriété à respecter ; 
L’identification des risques potentiels pour la santé et la sécurité en procédant à une inspection ;
Une plus grande conformité avec les normes de propriété par le biais des inspections annuelles de la ville et les programmes d’inspection qui seront déterminé en consultant les règlements municipaux ;
Des programmes de rapports et d’ordres de non-respect affichés sur le site internet de la ville d’Ottawa ; et
Des amendes pour les propriétaires qui ne sont pas conformes aux ordres de travail et/ou les normes de propriété qui sont systématiques plutôt que discrétionnaires. 
 
B. Exigences du programme
 
Dans le cadre de ce programme, les propriétaires seraient tenus de : 
 
Fournir à la ville d’Ottawa les informations personnelles liées à la propriété et au propriétaire ;
Fournir à la ville d’Ottawa les descriptions de la propriété incluant : l’année de construction, l’année ou la propriété a été rénovée, le type de construction, le nombre total d’étages, le nombre total d’unités, et le nombre total des unités occupées ;
Fournir à la ville d’Ottawa une copie de l’assurance habitation et les autres assurances applicables ;
Développer et maintenir un plan de réparation pour assurer un entretien à long terme des bâtiments ; 
Élaborer un plan d’entretien intérieur/extérieur, y compris un plan de gestion pour infestation, le déneigement, les systèmes et les ascenseurs, le chauffage et les objectifs pour assurer le suivi du plan d’entretien ;
Informer les locataires par écrit si le service de collecte des ordures/déchets est offert par la ville d’Ottawa ou par une compagnie privée ;
Fournir des informations sur les systèmes communs/partagés, y compris : le chauffage/air climatisée, les ascenseurs, les alarmes, le parking, la buanderie, les équipements, les fenêtres, la sécurité et les gicleurs ;
Se conformer aux normes de sécurité pour les systèmes de chauffage/gaz/carburant et appareils et assurer la bonne condition des systèmes et appareils ;
Veiller à la mise à jour de l’alarme de feu et des plans de sécurité en cas d’incendie;
Assurer l’entretien et les réparations des ascenseurs de façon régulière ;
Afficher et prévenir les interruptions de services : service de postes, services d’ascenseurs, rénovations (ex : le hall d’entrée ou les rénovations d’une zone commune) ;
Afficher l’horaire du nettoyage intérieur des aires communes ;
S’assurer que les locataires ont les informations sur comment soumettre une demande de réparations au propriétaire ; 
Créer un programme obligatoire pour recevoir et assurer le suivi des demandes des locataires ; et
Conduire une rencontre annuelle pour parler de la propriété et le contrôle de tous les espaces communs.
 
C. Les frais de permis
 
Les frais de permis offrent un programme de permis générant des revenues neutres. Les propriétaires seraient tenus de payer par unité, des frais de permis annuels pour le recouvrement des coûts et l’administration du programme. Ce programme comprendrait des inspection annuelles, l’application de la non-conformité, des locataires informées et une bonne communication. 
 
Les corporations appartenant à la ville (ex : la société de logement communautaire d’Ottawa) et les entreprises sans but lucrative ne seraient pas sujet à payer ces frais mais auraient cependant besoin de se conformer au programme de permis. 
 
D. Procédures pour les propriétés qui ne respectent pas le programme d’octroi de permis :
 
I. Tous les propriétaires doivent se conformer aux normes énoncées dans le programme des règlements et permis. Des inspections annuelles seront nécessaires.
a. Toute violation ou non-conformité sera affiché dans un zone publique commune du bâtiment et sur le site internet de la ville. 
b. Toutes les plaintes pour une propriété soumises au 311 devraient être associées au propriétaire pour éviter les abus.
c. La ville devrait appliquer les délais en fonction de la gravité des réparations requises.
Critique : dans les prochains 48 heures ou bien les locataires sont relogés à la charge du propriétaire à un endroit similaire. Les réparations liées aux services essentiels : le chauffage, l’eau ou l’intégrité structurelle.
Urgent : dans les 7 à 14 jours suivant le bris. Les réparations liées à la santé et le bien-être des locataires. 
Essential : dans les 30 à 60 jours suivants le bris. Pour toutes les réparations nécessaires qui ne figurent pas dans les deux premières catégories. 
 
II. La non-conformité ou l’exagération des ordres de travail entraîneront des mesures correctives obligatoires : 
a. La non-conformité entraînera un programme de réinspection obligatoire qui sera déterminé en consultant les règlements municipaux.
b. Pour toute réparation qui doit être complétée ou qui n’a pas encore été commencée, la ville devra entreprendre les travaux au frais du propriétaire. Les frais peuvent être appliqués sur la propriété comme un privilège.
c. Il devrait être interdit au propriétaire de louer des logements locatifs avec des réparations en cours ou qui demande des frais de rénovations. Il sera seulement permis au propriétaire de louer les logements une fois que les réparations seront toutes complétées. Ce protocole semble être semblable à ce qui a été proposé par le conseil municipal à Toronto.
 
   III.    Le non-respect de ces règlements entraînera une amende.
Les propriétaires avec des réparations en cours ou qui auront commis plusieurs violations des règlements seront soumis à des amendes monétaires telles que l’augmentation de leur permis de propriété.
 
Planification et développement
 
2. Règlements concernant le transfère de location (ex : Herongate) et l’interdiction d’évictions en hiver dans le cas de rénovations 
 
En automne 2015, des locataires et membres d’ACORN de la communauté d’Herongante, qui est l’un des plus grands complexes de location du marché à prix abordable à Ottawa, ont été expulsés d’une section du complexe de location pendant l’hiver. Présentement, les propriétaires ne sont pas obligés d’accommoder leurs locataires et peuvent les expulser en tout temps, même en hiver. De plus, les propriétaires peuvent démolir et réaménager les unités ou propriétés qu’ils louent en tout temps. Par conséquent, nous voulons que la ville d’Ottawa interdise les expulsions d’hiver entre les mois de novembre à mars dans le cas de rénovations. D’ailleurs, la ville de Vancouver est actuellement en train de réviser ses lois concernant l’accommodement des logements. 
 
La présentation des membres au conseil
 
Rapport du conseil : 
 
a. De ce fait, en cas de démolition et de réaménagement d’une propriété, nous demandons un règlement clair qui assure le remplacement de logements de sorte que si le propriétaire élimine des unités locatives abordables sur le marché, d’autres seront inclus dans son nouveau plan de réaménagement pour le même prix. 
b. Par la suite, les locataires qui sont expulsées devraient avoir le droit d’un premier refus de revenir dans les unités créées dans le nouveau développement.
 
3. Zones inclusives
 
La ville d’Ottawa et la province entière ont besoin de logements plus abordables. La zone inclusive est un moyen pour atteindre des logements plus abordables. Les programmes de logements inclusifs sont une façon pour les municipalités d’utiliser des régulations pour l’approbation des promoteurs privés pour qu’ils fournissent des logements abordables de façon générale dans leurs projets de marchés. Avec l’engagement récent de la province, les villes auront bientôt le pouvoir d’adopter une loi sur les zones inclusives. 
 
Le zones exclusives aiderait la ville à réaliser sa vision à long terme sur les logements abordables, qui stipule que “25% de tous les nouveaux logements locatifs seront plus abordables pour les ménages dont le revenu est égal ou inférieur au 30e percentile’’ (http://ottawa.ca/en/official-plan-0/25-building-liveable-communities) dans tous les nouveaux développements résidentiels. Nous croyons que la ville d’Ottawa a un moyen unique d’aider les citoyens ayant une faible revenue sans avoir à assurer les coûts pour créer de nouveaux logements abordables. 
 
Pour nous contacter : 
 
Ottawa ACORN
613-744-7228
404 McArthur, Ottawa ON
K1K 1G8
 
 
 
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